Você conhece alguém que recebeu multas do condomínio por perturbar os vizinhos? Já esteve envolvido em conflitos devido à disputa de vagas no estacionamento, excesso de ruído de animais ou som alto? Sabe da responsabilidade jurídica do síndico e dos benefícios preventivos da assessoria jurídica condominial?
Os problemas descritos são muito comuns, e o conhecimento das formas de prevenir e solucionar estas questões se torna cada vez mais essencial diante do aumento constante do número de condomínios.
As pessoas que buscam comprar ou alugar um imóvel são atraídas por benefícios como segurança, comodidade e serviços de lazer, e optam, então, pelos complexos residenciais. Sendo assim, faz-se necessária a assessoria jurídica para estabelecer regras que visem ao bom andamento do condomínio e à prevenção de eventuais conflitos.
No Brasil, é comum que o síndico seja um morador do condomínio e não tenha nenhum tipo de orientação jurídica, porém poucos sabem que estes profissionais possuem responsabilidades administrativas, cíveis, criminais, éticas e até morais.
Além disso, condomínios possuem empregados ou funcionários terceirizados para desempenhar funções como limpeza e manutenção das áreas comuns, o que torna necessário os contratos, a tributação de serviços prestados e o cumprimento dos direitos dos colaboradores. Dessa forma, o que pode parecer bem simples, na verdade, envolve questões de Direito Civil, Tributário e Trabalhista e, portanto, é essencial a assessoria para evitar futuros problemas com a justiça.
Você pode estar se perguntando: é realmente necessário gastar com consultoria? De que forma esse serviço melhora a realidade dos condomínios? O investimento compensa?
A legislação brasileira confere ao condomínio uma situação jurídica na qual várias pessoas possuem a propriedade de um mesmo bem. Sendo assim, as relações existentes nos complexos habitacionais são reguladas, mais especificamente pelo Código Civil e, portanto, o descumprimento delas pode gerar vários prejuízos.
Como o combinado não sai caro, investir em assessoria jurídica preventiva pode ser uma ótima escolha.
Nesse sentido, faz-se necessária a convenção condominial, documento que estabelece normas gerais para os moradores que habitam o condomínio, sendo necessário registro em cartório e adequação às disposições do Código Civil. Com as mudanças e avanços na legislação, essa convenção precisa ser atualizada, sendo este um dos principais serviços prestados pela assessoria condominial.
Apesar de a convenção solucionar diversos conflitos entre os usuários do complexo habitacional, o regimento interno é um documento acessório importante na prevenção de futuros conflitos mais específicos, como regras ligadas ao relacionamento interpessoal, à conduta de visitantes e ao uso das áreas comuns, a fim de prezar pelo bom convívio.
Além disso, tem se tornado comum o oferecimento de relações de consumo dentro dos condomínios, sendo necessária a devida atribuição no regimento interno de obrigações específicas para proprietários ou locatários de comércios.
Vale destacar também que, no caso de recebimento de multas devido a descumprimentos da convenção e do regimento, é possível apresentar defesa, por meio de um recurso. Mas como se daria tal recurso? O morador notificado pode solicitar este pedido ao síndico pessoalmente ou por carta que, se submetida a registro em cartório, constitui prova física nos casos de pedido ignorado. Dessa forma, conclui-se que o recurso é uma garantia do direito de ser ouvido nos casos de aplicação injusta de punições previstas nos documentos condominiais.
Ainda, é importante ter em mente a lei do inquilinato, que obriga o locatário, no uso do imóvel, a zelar pela propriedade como se fosse sua. Dessa forma, todas as obrigações dispostas na convenção e no regimento interno atingem igualmente os proprietários e os locatários.
Nesse sentido, a assessoria jurídica condominial é bastante indicada para defesas em ações, mediação de conflitos, análise, elaboração e revisão de contratos, elaboração de convenção e regimento interno, atualização de documentos, assistência em causas trabalhistas e de cobrança. Cabe ressaltar que o ideal é possuir as disposições e, consequentemente, segurança jurídica antes do desenvolvimento do condomínio e da chegada dos usuários, para que a atuação seja preventiva.
Diante disso, tornam-se evidentes as vantagens da assessoria jurídica condominial para evitar problemas judiciais. Dessa forma, o síndico não ficará sobrecarregado, pois dividirá suas preocupações e será orientado por profissionais qualificados a respeito dos problemas de gestão e da garantia da eficácia e cumprimento da convenção, do regimento interno e das leis gerais sobre o tema.
Por Marcela Ciriaco Ludgero Alves